Neue Rolle Vermieter
Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, sichert sich im Idealfall stete Einnahmen. Auf der anderen Seite hat er in seiner neuen Rolle als Vermieter aber auch neue Pflichten. Ein Überblick.
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Immobilien sind bei den Deutschen beliebter denn je. Als Eigenheim und Säule der Altersvorsorge sowieso. Doch weil die Zinsen nach wie vor auf niedrigem Stand verharren, liebäugeln auch immer mehr Menschen damit, sich noch eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, um es zu vermieten. In guter Lage beschert diese Investition dem Eigentümer konstante Einnahmen. Außerdem können Vermieter viele ihrer Ausgaben steuerlich geltend machen, wie etwa: Abschreibungen auf Gebäude, Hypothekenzinsen, Handwerkerrechnungen, bestimmte Versicherungsbeiträge oder Hausverwaltungsgebühren. Auf alle Fälle hat der Eigentümer einen Wert, der sich später im besten Fall gut versilbern lässt oder einem selbst als Alterswohnsitz dient.
Die Vermieterpflichten: Von Hausverwaltung bis Vertrag
Allerdings schlüpfen die Käufer damit auch in eine völlig neue Rolle. Sie sind auf einmal Vermieter. Und damit haben sie auch eine Reihe neuer Pflichten, die sie erfüllen müssen.
Die wichtigsten sind:
Alle Vermieterpflichten können die Eigentümer auch an eine Hausverwaltung übergeben. Allerdings ist die Auswahl dieser Fachkräfte nicht ganz einfach. Es gilt, sowohl die Sachkunde der Anbieter als auch die Preise gut zu vergleichen. Die Kosten, die die Dienstleister aufrufen, variieren sehr stark. Für die Verwaltung von Mietshäusern müssen die Vermieter nach Auskünften des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) mit über 20 Euro netto pro Einheit und Monat rechnen. Manche stellen die Kosten auch als Prozentsatz von der Kaltmiete in Rechnung (bis zu sechs Prozent).
Die Checkliste des DDIV und des Verbands privater Bauherren hilft bei der Orientierung.
Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres müssen Vermieter die Funktion der Heizung sicherstellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad Celsius beheizt werden können.
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung in Schuss bleibt, sie vertragsgemäß genutzt werden kann und keine Gefahren für den Mieter bestehen. Ausschlaggebend ist dabei der Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Der Eigentümer muss also insbesondere Reparaturen aufgrund von Verschleiß in der Wohnung vornehmen – kaputte Wasserhähne, Rollläden, verkalkte Leitungen etc. Zu Modernisierungen ist der Vermieter nicht verpflichtet.
Ist im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr eine Aufstellung über die Betriebskosten machen und mit den geleisteten Vorauszahlungen abgleichen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss das entsprechende Schreiben dem Mieter zugehen.
Dann ist der Vermieter ebenfalls am Zug. Das betrifft auch Schimmel in der Wohnung – jedenfalls, wenn dieser durch einen Schaden am Haus auftritt. Meint der Vermieter dagegen, dass der Schimmelbefall durch falsches Lüften oder mangelndes Heizen verursacht wurde, muss der Mieter ran. Allerdings nur, wenn der Vermieter das beweisen kann.
Der Vermieter muss grundsätzlich für Sicherheit an und in seiner Immobilie sorgen. Rutscht etwa jemand auf dem eisglatten Grundstück aus, verletzt sich jemand, weil das Licht im Flur nicht funktioniert oder wird jemand von morschen Ästen getroffen, muss der Vermieter in der Regel haften. Er kann seine Pflichten aber per Vertrag auf eine Hausverwaltung, Familienangehörige oder die Mieter übertragen – z.B. Schnee schippen.
Im Internet gibt es zig Mustermietverträge. Doch Vorsicht: Weil die Rechtsprechung zum Mietrecht immer in Bewegung ist, muss man gut prüfen, ob das Formular wirklich auf dem neuesten Stand ist. Das ist zum Beispiel bei Exemplaren von Eigentümerverbänden wie Haus und Grund der Fall.
Wichtige Versicherungen für Vermieter
In ihre Kalkulationen müssen Immobilieninteressenten schließlich den notwendigen Versicherungsschutz einbeziehen.
- Absolute Basis ist eine Wohngebäudeversicherung. Sie schützt die Immobilie selbst und ersetzt Schäden und Mietausfälle unter anderem nach einem Brand oder Sturm. Gegen die Folgen extremer Wetterphänomene sichert die Elementarschadenversicherung ab. Befinden sich in einem Haus mehrere Wohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft über die geeignete Absicherung entscheiden.
- Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften eignet sich zudem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie greift etwa, wenn sich bei Reparatur- oder Gartenarbeiten ein Hausbesucher oder Passant verletzt. Tipp: Hochwertige Privathaftpflichtversicherungen haben diesen Schutz bereits inbegriffen.
- Empfehlenswert ist schließlich eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung.
- Weniger sinnvoll sind Mietnomadenversicherungen, die einspringen, wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung verwüstet. Meist lohnt sich der Abschuss nicht, da die Versicherungssummen in der Regel gedeckelt sind und Selbstbehalte üblich sind.
